Wat zijn de fiscale verplichtingen bij het bouwen van een huis?
Bij het bouwen van een huis komt heel wat kijken, ook op fiscaal vlak. Zo gaat elk nieuwbouwproject gepaard met wettelijke verplichtingen en belastingen. Zo zijn er de kosten voor BTW, registratierechten en het Kadastraal Inkomen. Al deze kosten komen bovenop de prijs van het bouwen, daarom geven we je een overzicht met alle fiscale verplichtingen zodat je niet voor verrassingen komt te staan wanneer je start met de bouw van je droomhuis!
De kosten voor BTW en registratierechten bij nieuwbouw
De aankoop van een nieuwe woning of een stuk grond wordt in België altijd belast in de vorm van BTW of registratierechten. Wanneer je bouwgrond aanschaft via een onderhandse verkoop, dan wordt de aankoop belast met registratierechten in plaats van BTW. Het bedrag hiervan is afhankelijk van het gewest waarin de woning of de grond gelegen is. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in Wallonië bedragen de registratierechten 12,5% van de aankoopprijs, in Vlaanderen betaal je 10%.
In sommige gevallen betaal je echter BTW in plaats van registratierechten. Het BTW percentage bedraagt 21%. Wanneer je echter een bouwgrond koopt zonder dat daar al iets op gebouwd is, dan betaal je simpelweg alleen maar de registratierechten op de prijs van die grond. In dat geval is er geen sprake van BTW.
- Je koopt bouwgrond zonder een bedrijfspand of woning
Wanneer je alleen een bouwgrond koopt zonder dat daar iets op gebouwd is, dan betaal je simpelweg de registratierechten op de prijs van die grond. In dat geval is er geen sprake van BTW.
- Je koopt bouwgrond en je plaatst daar zelf een nieuwbouw woning
Koopt je een stuk grond in combinatie met een nieuwbouw, dan betaal je 21% BTW op de prijs van de grond en van de woning. Een woning wordt volgens de wet als ‘nieuw’ beschouwd tot uiterlijk op 31 december van het tweede jaar, volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming.
In onderstaande gevallen betaal je echter registratierechten in plaats van BTW:
- De gebouwde woning wordt niet verkocht met BTW, bijvoorbeeld wanneer het gebouw gebruikt zal worden voor professionele doeleinden.
- De grond en het gebouw worden niet door eenzelfde persoon of organisatie verkocht.
- De grond wordt niet tegelijkertijd met de woning overgedragen.
Soms kan je, net als veel bouwondernemingen doen, proberen de (hogere) BTW te omzeilen door de verkoop van de grond en van het gebouw afzonderlijk te laten gebeuren door verschillende partijen. Of door de verkopen op te splitsen in de tijd.
Verlaagde registratierechten
In Vlaanderen en Wallonië kan je aanspraak maken op een verlaagd tarief voor registratierechten. Dat is onder meer het geval wanneer je een ‘bescheiden’ woning koopt. In Vlaanderen betaal je daarvoor slechts 5% in plaats van 10%. In Wallonië is dit 5% of 6% in plaats van 12,5%. Ook op bouwgronden kunnen verlaagde registratierechten van toepassing zijn wanneer je van plan bent om er later een bescheiden woning op te zetten. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is er sowieso geen reductie voorzien. Goed om weten is dat je voor hetzelfde goed nooit beide belastingen hoeft te betalen. Je betaalt ofwel registratierechten, ofwel BTW op een bouwgrond.
Wat is het Kadastraal Inkomen?
Het Kadastraal Inkomen is het geschatte gemiddelde normale netto-inkomen dat het onroerend goed tijdens 1 volledig jaar aan zijn eigenaar zou opbrengen, rekening houdend met de huurmarkt op het referentietijdstip, dat wil zeggen op 1 januari 1975.
Het Kadastraal Inkomen is de basis voor de onroerende voorheffing die je als woningeigenaar jaarlijks moet betalen. Zo bepaalt het Kadastraal Inkomen niet zozeer het tarief van de transactiebelasting op het moment van de aankoop, echter is het wel van invloed op de belasting die je jaarlijks moet afdragen. Goed nieuws voor wie gaat bouwen: eigenaars van nieuwbouwwoningen ontvangen de eerste 5 jaar een korting van 50% op de jaarlijkse grondbelasting.
Hoe wordt het Kadastraal Inkomen berekend bij nieuwbouw?
Het (geïndexeerde) Kadastraal Inkomen vormt de basis voor de inning van de onroerende voorheffing, en voor het bepalen van het in de personenbelasting aan te geven onroerend inkomen. Het Kadastraal Inkomen wordt vastgesteld door de administratie van het kadaster. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd.
Bij voltooiing van nieuwbouw- of renovatiewerken moet je als eigenaar binnen 30 dagen schriftelijk de datum overmaken aan het controlekantoor van het kadaster. Vervolgens bepalen zij het Kadastraal Inkomen van de nieuwbouw woning. Dit gebeurt onder andere door vergelijking met gelijkaardige woningen in de omgeving, en door de bebouwde oppervlakte en nuttige oppervlakte te bepalen:
- Bebouwde oppervlakte
Eerst wordt de bebouwde oppervlakte vastgesteld, dit is de oppervlakte ingenomen door de buitenafmeting van een woning en alle bijgebouwen. Ook een overdekt terras of een carport worden daarbij geteld.
- Nuttige oppervlakte
Op de bebouwde oppervlakte worden een aantal berekeningen toegepast om de desbetreffende ruimte of groep van ruimten te omhullen. Zo wordt een garage met factor 0,8 vermenigvuldigd, een overdekt terras met 0,1, een zolderverdieping met 0,5 en elke verdieping van het huis met factor 1.
Wanneer je niet akkoord bent met de berekening van het Kadastraal Inkomen, dan kan je zelf bezwaar maken en een voorstel indienen. Als het controlekantoor van het kadaster niet akkoord is met dit nieuwe voorstel, wordt er een derde partij ingeschakeld om de nieuwbouw woning in detail te controleren.
Hier komt tekst over fiscale verplichtingen.